陪你睇樓──北角∕北角半山

從維多利亞公園到(魚則)魚涌公園及模範村之間，是北角的範圍，雖然當中有天后、炮台山及北角三個港鐵站，不過這一片相連的平地並沒有明顯的分野，所以筆者視之為同一地段；對上的寶馬山山麓地帶都有一片樓價較高的住宅區，一般稱之為北角半山。北角繁盛程度及商業價值不及銅鑼灣，樓齡大體上比(魚則)魚涌略高，不過基於其特別的地理環境，部份住宅的呎價都可以過萬，同時間有些舊樓平起上來也可以低至五千多元，在港島北岸都可算是較低，這種樓價懸殊的現象值得研究。

樓價最高的當然是北角半山，可以與東半山及大坑相比，即使規模較細的小屋苑或單幢住宅，樓齡即使達三十年，都一樣可以開到過萬：

其次是港鐵站上蓋而同時享有海景，有天后站柏景台，炮台山站康澤花園、富澤花園、豪廷峰，前者向著維園，後者建在山腳墊高，都可以享有海景。反而北角站港運城及樂嘉中心，海景受阻，所以呎價就遠遠不及了：

北角三大臨海屋苑，雖然樓齡偏高，但由於單邊向海，加上實用率接近九成，所以樓價亦可以接近一萬：

餘下是沒有特定賣點的中小型屋苑以及舊樓，呎價就較上述有賣點的屋苑為低，舊樓之中新都城已經算是質素較佳，都只能夠做到五千左右，等而下之的單幢舊樓，價格就更低了：

列舉眾多不同檔次及價格的數據，其實是反映在個別差異較大的地段，樓價懸殊是合理的現象，而決定樓價高低以至投資價值的，並不是某一兩個條件，而是要綜合而論。單位面積大，有海景，近鐵路站，樓齡不太舊，這些都是賣點，越多賣點就越有投資價值，比如北角半山樓價之所以較高，是因為單位面積大及有海景，就抵銷了樓齡舊及遠離交通及購物設施的缺點；近車站及有海景，最好兩者兼得；甚麼賣點都沒有，就只能跟隨大市；再差到連居住環境都欠佳的話，是港島樓又如何？

北角另一需要注意的是市區重建，除了零星的地盤如明園西街或新東方臺外，海旁油街地盤已拍出，北角村尚待勾出，這兩幅大地皮發展後，都有助於區內改善社區及增加商業價值；而另一規模較大的重建區為繼園街兩旁，繼園街以東已由新世界統一業權發展，以西則仍在進行收購，再往西隔著丹拿花園，是房協丹拿山村地盤，據說計劃興建「白金長者屋」。這些地盤地勢較高，有機會享有較佳景觀，相信樓價都以一萬以上為目標，間接令到區內樓宇增值。

北角大部份地方都已成熟發展，未來社區改善就有賴區內重建項目帶動，不過變動很慢，期望以之帶動樓價實在不設實際，所以選擇物業時，都是以「現狀買入」為原則：現時可以接受的，幾年內都可以接受；現時條件欠佳者，買入博收購恐怕有排等。